Hypotéky


Naši klienti, kteří nejsou občany USA mohou získat hypotéku, a tak mají velkou šanci vlastnit nemovitost bez toho, aniž by museli platit plnou cenu v okamžiku koupě. Hypotéka je výhodný nástroj pro získání prostředků ze zdrojů od bankovní instituce. Investice 20% z kupní ceny nemovitosti a následný prodej po 2 letech po 20-40% cenovém růstu kupní ceny je dobrou ukázkou toho, jak Vaše peníze a banka pracují pro Vás.

Systém hypotéčních půjček v USA se postupem času stával stále vyspělejším a nyní zahrnuje řadu možností, jak si peníze půjčit. S pomocí hypotéčního poradce jsme schopni Vám připravit hypotéku „na míru“, ať už na koupi domu pro bydlení, nebo pro investiční účely. Jednotlivé druhy půjček se porovnávají na základě mnoha kritérií, jako např. kupní cena nemovitosti, předpokládaná doba splácení, výše akontace, úroková míra, smluvní pokuty, atd. Americké banky nabízejí úrokové míry v rozpětí 2-7% p.a. v závislosti na dalších podmínkách, doba splácení hypoték se pohybuje v rozmezí 5 – 30 let.

Title company

Title company je společnost, která poskytuje právní a finanční služby v oblasti nemovitostí. Zabezpečuje vlastníkům nemovitosti jejich práva a chrání je před právními vadami a zástavami vzniklými před samotnou koupí. Společnost slouží jako prostředník v transakci s nemovitostí a schraňuje všechny peněžní prostředky, které obdrží od kupujícího na speciálních tzv. podmíněných účtech (escrow account), které zakládá a spravuje. Tyto prostředky následně postupně uvolňuje prodávajícímu poté, co jsou splněny všechny prodejní podmínky. Přítomnost title company je vyžadována na základě federálního zákona, aby byl kupující chráněn před případným podvodným jednáním a rovněž chrání prodávajícího před ztrátou nemovitosti.

Co je dobré vědět o hypotéce ?

Úrokové míry:

  • MTAARM: fixní úroková míra na 1 měsíc, pak se může měnit měsíčně. Tento typ hypotéky může mít a pravděpodobně bude mít neagtivní amortizaci
  • 1/1 ARM: Fixní úroková míra na 1 rok, potom se může měnit jednou ročně
  • 3/1 ARM: Fixní úroková míra na 3 roky, potom se může měnit jednou ročně
  • 5/1 ARM: Fixní úroková míra na 5 roků, potom se může měnit jednou ročně

Je zapotřebí si uvědomit, že variabilní úrokové míry (ARM) jsou nižší než fixní, a když klient neplánuje si nemovitost ponechat na více než 1-5 roků, je výhodnější si vybrat některou z výše uvedených ARM úrokových mír.

Obsazenost nemovitosti:

  • Nemovitost obývá vlastník
  • Druhý domov
  • Investice

Vlastnictví:

Nemovitost může být kupována s různými vlastnickými právy, to však neovlivňuje podmínky hypotéky

  • Individuální vlastnictví
  • Společné vlastnictví
  • Rodinný trust
  • Firemní vlastnictví (majitel společnosti je zodpovědný za hypotéku)

Finanční požadavky

  • Akontace: 20 - 30% kupní ceny ( závisí na typu nemovitosti a poskytovateli úvěru)
  • Náklady na closing: přibližně 5%
  • Žádné ověřování kapitálu - jakmile bankovní výpis z účtu v americké bance prokazuje dostatečné prostředky na pokrytí akontace + náklady na closing a 6 měsíců rezervu na PITI (splátka jistiny, úroku, daně, pojištění), přičemž tyto prostředky musí být na účtě minimálně 60-90 dní před závěrečným vyúčtováním, closingem

Firemní fondy: můžou být použity, když se dá prokázat, že dlužník vlastní 100% firmy a má přístup k prostředkům.

Dary: nejsou povoleny

  • Platby splatné dopředu: bankovní odhad, dozor a závěrečná inspekce nákladů (cca 775 USD) - jsou nutné pro všechny úvěry a chrání zájem kupujícího. Odhad určuje reálnou hodnotu nemovitosti, ukazuje tedy, že nemovitost odpovídá kupní ceně.
  • Často jsou tyto inspekční náklady nižší než odhadnuté a zbytek ze 775 USD je vrácen kupujícímu.
  • Pojištění nemovitosti se platí dopředu za první rok (často se platí při closingu a je součástí nákladů na closing).

Dokumentace:

Všechny dokumenty musí být přeloženy do angličtiny a všechny měny konvertovány na USD:

  • Čitelná kopie platného pasu a víza
  •  Ověření zaměstnání:

Zamestnanci : List od zaměstnavatele na hlavičkovém papíře (se jménem firmy, adresou, telefonním číslem), potvrzující délku zaměstnaneckého poměru (minimálně dva roky) pozice, roční příjem v USD

Samostatně výdělečné osoby: List od nezávislé certtifikovaného účetního na hlavičkovém papíře, potvrzující jméno a adresu firmy dlužníka, roční příjem v USD

Kritéria úvěru: 1-3 referenční listy (závisí na požadavku půjčujícího) ze země původu (minimálně jeden z nich musí být z banky). Většina půjčujících požaduje jenom jeden list z finanční instituce a akceptuje i jiné referenční listy od přátel a spolupracovníků jako osobní reference.

Pokuty za předčasné splacení úvěru:

U některých úvěrů se uplatňují pokuty za předčasné splacení za 1-3 roky, což znamená, že když kupující splatí půjčku v době prvních třech roků, může dostat pokutu.

Avšak někteří poskytovatelé půjčky mají „měkké pokuty“ , což znamená, že jakmile kupující prodá nemovitost, nemusí platit pokutu (pokuta se platí pouze tehdy, jakmile splatí úvěr a nemovitost si ponechá).

Pro nás je důležité vědět dopředu, zda chce klient prodat nemovitost dříve než za 3 roky, abychom mohli nabídnout úvěr bez pokuty za předčasné splacení, když to bude možné.